Glosario
Consciente de que los agentes de bienes raíces y las entidades crediticias a veces parecen hablar idiomas distintos, MICA (Mortgage Insurance Companies of America) ofrece aquí algunas palabras y definiciones clave que le ayudarán en el proceso de compra de vivienda.
Hipoteca a tasa ajustable (ARM por sus siglas en inglés) – Una hipoteca que permite a la entidad crediticia ajustar la tasa de interés que cobra periódicamente con base en los cambios en un índice específico.
Avalúo – Valoración muy detallada de su vivienda, efectuada por un profesional autorizado.
Valor estimado – Valor justo de mercado que un valuador asigna a una propiedad específica, con base en sus conocimientos, experiencia y análisis de la propiedad en cuestión, y en las condiciones de mercado del área.
Valorización – Término que se aplica al aumento en el valor de una propiedad específica.
Valor catastral – Es el valor que un valuador fiscal público asigna a un inmueble específico con el propósito de calcular los impuestos adeudados por el propietario.
Pago global – Cifra del pago global final, que se realiza en la fecha de vencimiento de una hipoteca global.
Estimación del precio del corredor (BPO por sus siglas en inglés) – Avalúo menos detallado, que también efectúa un profesional autorizado.
Cierre – También denominado convenio, es la reunión en la cual se formaliza la venta de una propiedad cuando el comprador firma los documentos hipotecarios y paga los costos de cierre.
Análisis comparativo de mercado (CMA por sus siglas en inglés) – Valor de una propiedad establecido para poner en venta la vivienda, con base en los precios comparativos evaluados por un profesional autorizado.
Estructura de reserva para imprevistos – Se refiere al sistema de reglamentación que exige a la industria del seguro hipotecario privado reservar dinero para cubrir las pérdidas por mora en las hipotecas de vivienda que aseguren.
Mora – Incumplimiento en los pagos puntuales de la hipoteca o de otros requisitos.
Cuota inicial – El dinero en efectivo que un comprador aporta para adquirir una vivienda, el cual no se financia con una hipoteca.
Patrimonio neto – Diferencia entre el valor actual de la propiedad y el saldo a pagar de su hipoteca.
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), Empresas patrocinadas por el Gobierno – Son compañías inversionistas en hipotecas creadas por el gobierno para apoyar el mercado secundario de hipotecas de inmuebles residenciales con programas de compra de hipotecas y conversión a títulos. Mediante la compra de hipotecas, estas entidades proporcionan a las entidades crediticias dinero en efectivo para otorgar préstamos adicionales.
Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés) – Entidad del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EEUU (Housing and Urban Development (HUD por sus siglas en inglés). Asegura préstamos hipotecarios residenciales otorgados por entidades crediticias privadas.
Hipoteca de la FHA – Hipoteca asegurada por la Federal Housing Administration (Administración Federal de Vivienda).
Ejecución de hipoteca – Proceso judicial por el que un prestatario en mora de una hipoteca es privado de su interés sobre el inmueble hipotecado, generalmente mediante la venta obligatoria del inmueble en subasta pública. El dinero de la venta de la propiedad se aplica a la deuda hipotecaria.
Empresa patrocinada por el Gobierno (GSE por sus siglas en inglés) – Como Fannie Mae o Freddie Mac. GSE – Government Sponsored Enterprise such as Fannie Mae or Freddie Mac.
Hipoteca de vivienda – Documento legal que pignora la propiedad a la entidad crediticia como garantía de pago de una deuda.
Hipoteca asegurada – Hipoteca protegida por la Federal Housing Administration (FHA) o por un seguro hipotecario privado (PrivateMI). Si el prestatario incumple el pago del préstamo, la aseguradora debe pagar a la entidad crediticia la pérdida incurrida o la cantidad asegurada, lo que resulte menor.
Inversionista – El propietario final de un préstamo. Puede ser la entidad que otorgó el préstamo (en ese caso el préstamo permanece en su cartera), otra entidad crediticia, o Fannie Mae o Freddie Mac.
Entidad crediticia – Banco, compañía hipotecaria o corredor hipotecario que otorga el préstamo de vivienda.
Relación LTV (loan-to-value / préstamo a valor) – Proporción del monto del préstamo con respecto al valor estimado o precio de venta (el que sea menor), expresado como porcentaje.
| Monto del préstamo | = | $100,000 | = | (0.8) 80% LTV |
 |
||||
| Valor estimado | = | $125,000 |
Seguro hipotecario – Contrato que asegura a la entidad crediticia contra pérdidas causadas por la mora de un deudor hipotecario. El seguro hipotecario emitido por una compañía privada se denomina PrivateMI. El seguro hipotecario también puede ser emitido por una entidad del Gobierno como la FHA.
Deudor hipotecario – Es el prestatario de un contrato hipotecario.
Acreedor hipotecario – Es el prestamista de un contrato hipotecario.
Valor original – El precio de venta o el valor estimado de la propiedad al momento del cierre, lo que sea menor.
Préstamo concatenado – Préstamo en el que el comprador toma una primera hipoteca para financiar una parte del valor de la propiedad y luego una segunda hipoteca para financiar otra parte de dicho valor. Por ejemplo, un comprador puede poner el 10% de cuota inicial y luego tomar una hipoteca por el 80% del valor de la vivienda y una segunda hipoteca por el 10% restante de su valor. El conjunto de ambas hipotecas se denomina préstamo concatenado.
Capital – La parte del pago mensual que reduce el saldo remanente de la hipoteca.
Seguro hipotecario privado (PrivateMI) – Seguro hipotecario que provee una compañía privada de seguros hipotecarios para proteger a las entidades crediticias contra pérdidas en caso de mora del prestatario. Permite que un comprador entregue una cuota inicial del 3 al 5% – e inclusive menor para prestatarios calificados – en lugar del 20% que generalmente exigen las entidades crediticias, con lo que el prestatario puede ocupar su vivienda más pronto y evitarse años de estar ahorrando para poder comprarla. Generalmente la mayoría de las entidades crediticias exigen PrivateMI para un préstamo con un porcentaje LTV superior al 80 por ciento.
Mercado hipotecario secundario – Compra y venta de hipotecas ya existentes.
Administrador del Préstamo – La entidad responsable de administrar su préstamo. Esto incluye el envío de cupones / facturas, cobro de pagos, administración de la plica, cobranzas y ejecución de hipotecas.
Aseguramiento – El proceso de evaluar una solicitud de préstamo para determinar el riesgo que implica para la entidad crediticia. El aseguramiento implica el análisis de la solvencia crediticia del prestatario y del inmueble en sí.