Mitos y Realidades Sobre Los Préstamos Concatenados
PrivateMI es la elección inteligente de hoy para muchos compradores de vivienda.
Algunos originadores de préstamos han estado promoviendo estructuras de préstamos “divididos”, como los préstamos 80-10-10, en los que el comprador de la vivienda da una cuota inicial del 10%, recibe en préstamo otro 10% a través de una segunda hipoteca (con tasa de interés más alta) y financia el 80% a través de una hipoteca convencional. Para muchos compradores de vivienda, una sola hipoteca con seguro hipotecario privado (PrivateMI) que se puede cancelar y deducir tiene más sentido que los préstamos 80-10-10.
A continuación aparecen algunos mitos y realidades sobre los préstamos 80-10-10:
Mito: Un préstamo 80-10-10 es mejor opción de financiamiento para los compradores de vivienda que un solo préstamo con PrivateMI.
Realidad: Para muchos compradores de casa, una sola hipoteca con PrivateMI tiene más sentido que los préstamos concatenados. El PrivateMI permite a los compradores de vivienda pagar una cuota inicial de sólo el 3% e incluso menos en el caso de prestatarios calificados, mientras que una estructura 80-10-10 exige el pago del 10%. Una vez que se alcanza el suficiente patrimonio neto con un buen historial de pagos, se puede cancelar el PrivateMI. Además, para muchos prestatarios, las primas de PrivateMI son deducibles de impuestos en 2007.
Mito: Los préstamos 80-10-10 son menos costosos que un préstamo con PrivateMI, porque los propietarios de vivienda no tienen que pagar las primas de PrivateMI.
Realidad: El PrivateMI por lo general cuesta menos durante la vida del préstamo. Al comparar los costos entre un solo préstamo hipotecario con PrivateMI contra uno 80-10-10, el préstamo con PrivateMI normalmente requiere pagos mensuales más bajos y menores costos durante la vida del préstamo. Al tomar en cuenta la cancelación, los ahorros son aún mayores. Además, para muchos prestatarios, las primas de PrivateMI son deducibles de impuestos en 2007.
Realidad: Los préstamos 80-10-10 tienen pagos globales que nublan el horizonte financiero. Aunque los originadores de los 80-10-10 normalmente amortizan el segundo “10” a 30 años para minimizar los costos mensuales, exigen el pago la hipoteca después de 5, 10 o 15 años. Esto da como resultado un pago global que la mayoría de los prestatarios tendrán que pagar ya sea sacando de su patrimonio neto u obteniendo un nuevo préstamo, a menudo bajo términos menos favorables.
Mito: Los préstamos 80-10-10 son una buena opción financiera porque el interés de ambos préstamos es deducible de impuestos.
Realidad: Para muchos prestatarios, el PrivateMI es deducible de impuestos en 2007, y el patrimonio neto y el patrimonio familiar crecen más rápido con el PrivateMI. Se obtiene patrimonio neto más rápido usando un préstamo con PrivateMI que puede cancelarse y es deducible que con un 80-10-10 porque una mayor parte de cada pago mensual se aplica a reducir el saldo de capital (por los costos más bajos de intereses). Los 80-10-10 crean un segundo gravamen al originarse, lo que significa que será más difícil para los prestatarios recurrir a su patrimonio neto para otras cosas como colegiatura de la universidad, mobiliario u otras mejoras. Además, los pagos de la segunda hipoteca no terminan hasta que se liquida todo el préstamo, mientras que los pagos de PrivateMI se pueden cancelar cuando se acumula suficiente patrimonio neto. Los prestatarios también pueden recibir un reembolso de primas del PrivateMI, dependiendo del plan de pago seleccionado al originar el préstamo.
Mito: Los propietarios de vivienda pueden pagar menos intereses usando un préstamo 80-10-10 con tasa ajustable.
Realidad: Un solo préstamo hipotecario con PrivateMI es más predecible que un préstamo concatenado con una tasa ajustable. Muchas estructuras 80-10-10 usan tasas de interés introductorias ajustables para mantener bajos los costos. Sin embargo, al aumentar las tasas de interés, descubren que su pago mensual total de hipoteca también aumenta. En contraste, un solo préstamo hipotecario con primas fijas y predecibles de PrivateMI significa pagos mensuales más bajos para muchos prestatarios.
The Mortgage Insurance Companies of America (MICA) produjo esta hoja de datos. MICA es la asociación comercial que representa a la industria de los seguros hipotecarios privados. Sus miembros ayudan a originadores de préstamos e inversionistas a facilitar fondos a los compradores de vivienda con bajas cuotas iniciales protegiendo a esas instituciones de una gran parte del riesgo financiero del incumplimiento de pagos.